Lagi Isu Jual Rumah Dan Market Value

Shares

Semalam saya ditanya oleh sahabat di Facebook berkenaan masalah yang dihadapi berkenaan penjualan rumah Semi D di Kajang. Gambaran awal saya lihat kes ini amat berat sebab transaksi jual beli hampir tamat dan beberapa perkara penting tidak diselesaikan di peringkat awal. Pandangan atau cadangan dari sahabat lawyer, banker atau valuer amat dialu-alukan bagi kes ini.

Saya maksudkan amat berat kerana bank buyer telah melangsaikan keseluruhan pinjaman perumahan bagi pihak owner. Selalunya selepas baki loan owner dibayar oleh bank buyer, dalam masa sebulan owner boleh dapat cek keuntungan jual rumah tersebut. Tapi sebaliknya berlaku iaitu jurunilai bank baru datang membuat inspection dan dapati market value rumah tu tidak seperti harga jualan asal.

Dalam kes ini, owner baru sahaja pindah ke rumah lain dan pihak buyer minta masuk awal dengan bayar sewa. Bagi saya nak bagi sewa tu tak de masalah tapi dalam masa yang sama pihak buyer nak negotiate harga jualan supaya diturunkan. Negotiate harga yang telah dipersetujui pada peringkat awal di mana telah dimasukkan ke dalam S&P dan S&P pun dah dimatikan setem. S&P tersebut juga telah digunakan oleh bank buyer untuk proses loan dan melangsaikan baki hutang owner. Isunya boleh lagi ke nak negotiate harga?

Agak terkejut juga apabila saya dimaklumkan pihak owner juga melantik lawyer sendiri bagi menguruskan kes ini. Agak terkejut sebab pada peringkat awal saya menasihati pihak owner untuk melantik lawyer bagi berurusan dengan lawyer buyer bagi menyelesaikan masalah yang timbul dengan harapan owner tidak perlu pening-pening kepala memikirkan masalah ini kerana lawyer lebih pakar dalam hal sebegini. Tetapi masalah tetap berlaku kerana owner telah menggunakan khidmat lawyer dari peringkat awal. So siapa yang harus dipersalahkan dan adakah kecuaian berlaku? Apa pun saya nasihatkan owner berbincang semula dengan lawyer yang dilantik berkenaan tindakan seterusnya.

Teladan yang boleh saya kongsikan, sekiranya anda merancangkan untuk menjual rumah pastikan anda dapatkan khidmat perunding hartanah. Perunding hartanah yang baik akan menerangkan prosedur jual beli rumah, menasihatkan harga jualan yang terbaik serta mencadangkan lawyer-laywer terbaik yang pernah menguruskan S&P. Yang paling penting perunding hartanah akan mendapatkan market value rumah tersebut pada peringkat awal lagi dan insyAllah perkara seperti ini dapat dielakkan.

About the Author Zulhisham Gohartanah

Beliau merupakan ejen hartanah berdaftar yang mempunyai pengalaman lebih 7 tahun. Kini beliau menjadi prinsipal di agensi Ireal Property Sdn Bhd yang beroperasi di Persint 15 Putrajaya. Beliau adalah pengasas Bloghartanah.com dan Gohartanah.com

Leave a Comment:

7 comments
DaniRidzwan says January 2, 2012

Slalu gak jd bnda mcm nie….value tk dpt…bnyk faktor2 nye..kdg2 banker bg information yg slah kat valuer..bila valuer perasan keslpan tsbut, dorong ckp “i tatau woo,ini agent bg”..tak pon…”not sure lah..booking receipt tulis mcm ni”..
Jd bila info yg dberi salah,value yg dberi akan salah..terutamanya land size..kdg2 tu smpi btukar land size die ckp built up size…built up Size dikatanya land size..bnda2 cm ni akn menybbkan valuer tersalh code MV time verbal..dr segi extention and renovation…banker ckp extend situ..extend sini…reno sana sini..tp bla valuer sampi..takda bnda sgt pon…approval untk extention juga sgt pntng sbb kalo nk ikotkan extention without approval takkn dikire…kbnykn owner/vendor bila nk jual rumah akn add on cost yg die dah kuarkan untuk reno dan extend..harga rumah jd mlambung2…maaf ckp la..tu belum kire agent yg makap harg lagi…dorang tak paham…renovation is individual desire…cost is cost..value is value..jgn disamakan ..so pada sy kalau buat huge punye reno..duduk je umah tu sampi bebile..tayah jual….Unless if buyer tu betol2 ada duet dan tak kesah even MV tak dapat still bleh kuarkan balance dan deposit..pada sy MV sbnrnye di kawal oleh pelabur2 dlm bdang hartnah ni atau mngik speculator,bukan nye valuer…dorng ada duet..tak kesah la dpt loan dr bank brape..dorng ada duet untk topap…agent pon salah seorang yg mangawal/ mnntukan MV… Nk tmbah sket lagi…surrounding jgk memainkn prann tg sgt pnting..during verbal..valuer tak nampk property tu dkat mana..apa yg ada skeliling property tu…skali time inspection rumah tu bhadpn T-junction,blakng rumah ada loji kumbahan…,ada bukit..ada kubur…puntu rumah menghadap arah yg tak elok dan mcm2 lagik…ni sume membri impak kdp value…Feng Shui…faktor ni kna diambil kira..sbb 60% market hartnah adlh Cina…
Wallahualam…sy cume mengutarakan pndpt..sy pon masih bru dlm bidng ni…harp maaf jalo ada yg mungkin salah..peace…

Reply
mohd says January 7, 2012

Kembali kepada kes kat atas, bagaimana bank boleh release kan payment sedangkan valuer daripada bank belum lg datang bt inspection dan keluarkan report?bukankah loan akan dibagi based on the valuation report drpd valuation firm?
pada pendapat saya, apa yang saudara daniridzwan tulis tu kurang betol.MV bukan lah dikawal oleh pelabur ataupun estet agent, hanya valuer sahaja yang boleh menentukan value.tapi senario sekarang, apabila ada hartanah yang hendak dijual,agent ataupun tuan rumah tidak mahu mengambil kira nasihat profesional daripada valuer itu sendiri.ini lah yang menyebabkan kesulitan yang akan berlaku semasa proses jual beli itu nanti. untuk pengetahuan, ada beberapa faktor yang akan diambil kira untuk menentukan nilai hartanah.bukan setakat mengambil nilai perbandingan daripada transaksi hartanah yang serupa yang lepas2.untuk renovation pula, ya, ia akan dikira dalam proses penilaian.tp tidak lah 100% daripada cost renovation itu sendiri.mungkin pada saudara2 semua, estet agent adalah orang yang paling sesuai untuk memasarkan hartanah, tapi jangan lupa, untuk menentukan MV, hanya valuer sahaja.

Reply
umi says May 30, 2012

sepatutnya valuer tu kena wat inspection time bile?sebelum sign s&p ke?maaf sekadar rujukan sbb saya dlm proses bli rmh,byk benda yg saya kurang arif,mohon penjelasan

Reply
    Gohartanah says June 5, 2012

    selalu valuer datang apabila dah sign SPA atau surat tawaran pembiayaan bank.

    Reply
    DaniRidzwan says June 5, 2012

    Kadang2 tak jgak..sy biase jgak dpt instruction dr bank before sign spa…if landed prop takpe lag..kata stratified tu nk tggu lame sket..kes jd tertangguh…

    Reply
Ipa says September 5, 2012

Saya nak tanya..if rumah dijual below market..n then loan approve 90% dr harga market..cthnya nilai rumah rmA, loan approved dr nilai rmB iaitu rmC(setelah 90% rmB) so kalu dlm perjanjian s n p ikut nilai rmA or rmB or rmC? dan perjanjian pinjaman pula ikut nilai rmA or rmB or rmC sbb biasanya proses jual beli rumah perlu ditandatangani 2perjanjian iaitu perjanjian s n p dan perjanjian pinjaman kan..terima kasih menjawap pertamyaan…

Reply
DaniRidzwan says September 26, 2012

Sepengetahuan sy..snp akan ikot harga beli..rmA
Loan agreement pulak ikot lanbrape yg dipinjamkan…if hrga rumah below market tapi loan approve 90% from MV..rasenye boleh reduce loan amount ikot harga snp…
Wallahualam..

Reply
Add Your Reply